מה זו עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה הינה עסקה שבה הבעלים מוכר חלק מזכויותיו במגרש או בדירתו ובמקום קבלת תמורה במזומן הוא מקבל שירותי בניה מהיזם.
ברוב המקרים התמורה בעסקת קומבינציה גדולה יותר מתמורה במזומן והיא מתקבלת כדירות מגורים (קומבינציה קלאסית) או בתמורה חלקית ממכירות כל הדירות שהיזם בונה לבעלים ולעצמו (קומבינצית תמורות).
שלב ראשון הוא קביעת שיעור התמורה שמכונה גם "אחוז הקומבינציה". לצורך הדוגמה, אם נקבעה קומבינצית 60-40: הבעלים מוכר ליזם 60% מחלקו בדירה או במגרש או בחלקה (לפי העניין) ומקבל מהיזם שירותי בניה בשיעור 40%, כך שאם ניתן להקים במגרש 10 דירות, זכאים הבעלים ל-4 דירות, ואם ניתן להקים במגרש 26 יחידות דיור הבעלים יהיו זכאים ל-10.4 דירות (והצדדים יקבעו מנגנון להשלמה או מכירת חלק הדירה). בכל מקרה אחוז הקומבינציה צריך לבטא גם את חלוקת השווי של הדירות במסגרת חלוקת הדירות, כך שהשווי שהבעלים מקבלים צריך לבטא לא רק 40% מכמות יחידות הדיור אלא גם 40% משווי כלל הדירות בבניין. ניתן לחלק את עסקת הקומבינציה ל-2 סוגים נוספים, שבחירה בכל אחד מהם היא בעלת השפעה על שיעור התמורה שתיוותר בסוף בידי בעלי הדירה/הקרקע: הראשון - הסכם קומבינציה ברוטו: שבה הבעלים משלם את כל המיסים וההיטלים (מס שבח, היטלים לרבות היטל השבחה, מע"מ על שירותי הבניה שהבעלים מקבל, תשלומים לרמ"י וכדומה) ובכך באמצעות תכנון נכון מקבל הבעלים אחוז קומבינציה גבוה יותר עבורו. השני- הסכם קומבינציה נטו: שבה היזם לוקח על עצמו את כל המיסים וההיטלים של הבעלים (ובכך אחוזי הקומבינציה יכולים גם לרדת לרעת הבעלים).
מכיוון שהסכם קומבינציה הינו הסכם מורכב, עולה חשיבות גדולה להתייעץ עם עורך דין נדל"ן, בעל ניסיון רב בחוזה קומבינציה, על-מנת שתיבנה אסטרטגיה נבונה וטובה מול היזם בקביעת התמורות שהבעלים יקבלו לצד הביטחונות והערבויות הטובות ביותר שניתן, לקבל על-מנת להבטיח את הבעלים מכל סיכוני העסקה. משרדנו ייצג בעשרות רבות של עסקאות קומבינציה ואנו מעניקים ייעוץ ראשוני מקדמי לכל מי שמבקש להיכנס להסכם קומבינציה או שוקל לחתם על חוזה קומבינציה, לצד בניית תוכנית ניהול סיכונים שמוצגים בפני הלקוח ובשיתוף עימו.

מה זה תמ"א 38?

​

תמ"א 38 או בשמה המלא תוכנית מתאר ארצית מספר 38 הינה אוסף של הוראות חוקיות שמטרתן התמודדות עם רעידות אדמה במבנים על-פי התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413). כיום תוכנית תמ"א 38 משמשת גם כחלק מהתחדשות עירונית באופן שבו מחזקים ומרחיבים את הבניינים או באמצעות הריסת מבנים ובנייתם מחדש.התוכניות מעניקות תמריץ לדיירים וליזמים באמצעות קביעת זכויות בניה והקלות משמעותיות במיסים ובהיטלים. במסלול של חיזוק הבניין - הדיירים יכולים לקבל ללא תמורה: חיזוק הדירה והבנין מפני רעידות אדמה, הרחבה של חדר נוסף (ממ"ד), התקנת מעלית, מרפסות שמש (בכפוף לאישור העירייה), שיפוץ/החלפת חזיתות הבניין, שיפוץ הלובי, חדר המדרגות והגינה, ועוד. במסלול של הריסה מחדש - הדיירים יכולים לקבל ללא תמורה: דירה חדשה וגדולה יותר עם בתוספת של חדר נוסף (ממ"ד), בניין חדש שמתאים לתקנים של שנות האלפיים, מעלית או מעליות, מפרט טכני משופר מהדירה הישנה, חניה (בכפוף למצב קודם ולאישור העירייה ולעיתים החניה מאושרת במכפילי חניה), בטחונות וערבויות (ובכלל זה ערבות לדמי שכירות, ערבות חוק מכר בשווהדירות שנבנות, פוילסת ביטוח לתקופת הבניה ועוד). חשוב לקבל ייעוץ משפטי ראשוני מעורך דין שמתמחה בתמ"א 38 עוד מהשלב שלפני החוזה ולפני בחירת היזם על-מנת לגבש חזית אחידה של דרישות כלפי היזם או הקבלן. עו"ד תמ"א 38 מנוסה יכול לתרום מיכולותיו ומניסיונו כדי לסייע לדיירים במשאים ומתנים, כדי לתת הסברים לכל הדיירים וללוות את הדיירים עד השלמת הבניה. ייצוג משרדנו בעסקאות תמ"א 38 מכיוון שהסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב ולו משתתפים רבים, עולה חשיבות גדולה להתייעץ עם עורך דין נדלן בעל ניסיון רב בחוזה תמ"א 38 על-מנת שתיבנה אסטרטגיה נבונה וטובה מול היזם או הקבלן בקביעת התמורות שהבעלים יקבלו לצד הביטחונות והערבויות הטובות ביותר שניתן לקבל על-מנת להבטיח את הבעלים מכל סיכוני העסקה. משרדנו ייצג בעשרות רבות של עסקאות תמ"א 38 ואנו מעניקים ייעוץ ראשוני מקדמי לכל מי שמבקש להיכנס להסכם תמ"א 38 או שוקל לחתם על חוזה תמ"א 38 לצד בניית תוכנית ניהול סיכונים שמוצגים בפני הלקוח ובשיתוף עימו.

מה זה פינוי בינוי?

​

פינוי בינוי הינה אחת מהאפשרויות של הסכם קומבינציה שבה הבעלים מוכר חלק מזכויותיו במגרש או בדירתו ובמקומם מקבל דירה חליפית חדשה, גדולה יותר, ובבניין שנבנה לפי התקנים של שנות האלפיים. בעסקת פינוי בינוי היזם לוקח על עצמו את כל המיסים וההיטלים של הבעלים ונדרש להבטיח את כל סיכוני העסקה מול בעלי הדירות.
בחלק מהמקרים ניתן להגיע להסכם "בינוי-פינוי" באופן שבו הדיירים מפנים את דירותיהם לדירתם החדשה במקום לתקופת שכירות ובכך מצטמצמים סיכוני העסקה. מכיוון שהסכם פינוי בינוי הינו הסכם מורכב מאוד, עולה חשיבות גדולה להתייעץ עם עורך דין נדל"ן בעל ניסיון רב בחוזה פינוי בינוי על-מנת שתיבנה אסטרטגיה נבונה וטובה מול היזם בקביעת התמורות שהדיירים יקבלו לצד הביטחונות והערבויות הטובות ביותר שניתן לקבל על-מנת להבטיח את הדיירים מכל סיכוני העסקה. משרדנו ייצג בעסקאות רבות של פינוי בינוי ואנו מעניקים ייעוץ ראשוני מקדמי לכל מי שמבקש להיכנס להסכם פינוי בינוי או שוקל לחתום על חוזה פינוי בינוי, לצד בניית תוכנית ניהול סיכונים שמוצגים בפני הדיירים ובשיתוף פעולה מלא עימם.

​

​

​